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Calcolo bollette riscaldamento centralizzato

Come si struttura la normativa UNI 10200 nella ripartizione della spesa energetica

L’efficientamento energetico è uno dei temi su cui verte il maggior interesse dei governi di tutto il mondo, i quali hanno messo in campo prodighi piani attuativi, volti ad uno sfruttamento consapevole delle fonti energetiche.

Sollecitati anche dalla comunità scientifica, che più volte ha segnalato l’ipotesi di un imminente esaurimento delle fonti non rinnovabili e del logorio da esse provocate all’ecosistema planetario, essi hanno disposto azioni di contenimento e risparmio.

Recependo direttive internazionali e comunitarie l’Italia ha legiferato in materia di efficientamento energetico attraverso la disposizione di decreti e normative, per realizzare indici di prestazioni energetiche più morigerati per ogni tipologia di costruzione.

L’attenzione all’argomento si è in più occasioni ribadita, anche attraverso le successive Leggi di Stabilità, in cui si sono predisposti sgravi fiscali per i costi sostenuti nella realizzazione delle opere di adeguamento.

Grande risalto ha avuto a tal fine l’introduzione della normativa UNI 10200, che prevede l’obbligo per condomini e fabbricati polifunzionali dotati di sistemi centralizzati termici, di contabilizzare le spese sostenute per i consumi relativi a riscaldamento e acqua sanitaria.

La norma in vigore dal 30 giugno 2017, data in cui tutti i soggetti sopra esposti dovranno risultare in regola dotandosi di apparati atti allo scopo,
prevede oltre alla contabilizzazione anche la termoregolazione degli impianti, nonché l’introduzione di nuove tabelle millesimali per il calcolo della ripartizione.

Sono i condomini interessati in maniera saliente a quanto citato nella normativa piuttosto che gli edifici polifunzionali, ossia quei fabbricati in cui due soggetti distinti e separati operino finalità differenti avendo in comune, fra le altre, la spesa per l’acquisto di energia.

Il nuovo metodo di ripartizione delle spese è parametrizzato su due distinti principi di attribuzione, dal momento in cui gli edifici risultino dotati di centrale termica adatta a soddisfare il singolo approvvigionamento.

La contabilizzazione, in tal senso, prevede per ciascun condomino, ovvero porzione di polifunzionale, una quota involontaria, che rappresenta spese di conduzione, gestione nonché eventuali perdite di sistema e una quota volontaria, che è il consumo reale effettuato singolarmente.

Di fatto, già il Decreto Legislativo 102/2014 delineò tale obbligo, con il preciso intento di diminuire la spesa energetica attraverso una ripartizione equa dei costi, sulla scorta di un minore o maggiore indice di prestazione energetica individuale.

Lo stesso indicò per i grandi fruitori di fabbisogno di calore, l’opportunità di approntare una diagnosi energetica per monitorare e contenere i consumi,
con riferimento sia all’impianto di riscaldamento che alla produzione di acqua sanitaria.

Come viene applicata la normativa nei condomini

Con l’introduzione della UNI 10200 l’intento era focalizzato sul singolo condomino affinchè pagasse per quanto effettivamente consumato, ovviando quindi a una suddivisone equale del totale in bolletta, come ex tunc previsto dalle consuetudini delle vecchie tabelle millesimali.

Per tale scopo gli amministratori di edifici ad uso abitativo dotati di riscaldamento centralizzato, hanno dovuto ottemperare l’obbligo, ai fini di una più giusta ripartizione, di nuove tabelle con millesimali rivisti e corretti.

Principalmente questa manovra ha dato risalto a quelle porzioni di edificio o singoli immobili, che per caratteristiche costruttive e interventi atti a riqualificarne i parametri di efficienza energetica, registrano in media consumi ridotti rispetto ad altri.

Difatti la ripartizione delle spese secondo le nuove tabelle ha penalizzato all’interno dei condomini i livelli estremi, ossia pian terreni e ultimi piani, particolarmente se esposti all’azione degli agenti atmosferici nelle stagioni fredde, rilevando a loro carico una maggiore quota involontaria.

Gli oneri da perdite di sistema, ossia la dispersione di calore che l’impianto centralizzato subisce per soddisfare dette porzioni del palazzo, vengono così imputatati in misura superiore ai piani in cui l’azione dei termovettori è meno agevole.

Un attestato di prestazione energetica non idoneo rivaluta, in tal senso, il valore di mercato stesso degli immobili, poiché a dispetto di costi ragionevolmente più accessibili, questi risultano inficiati dal maggior pagamento delle spese di riscaldamento.

Per far si che le singole unità potessero rispettare quanto la normativa obbligatoriamente indicava, ognuna veniva dotata al suo interno di un sistema di contabilizzazione e un conseguenziale sistema di termoregolazione.

Il primo attuabile tramite applicazione di un ripartitore sui radiatori, per rilevare con esattezza il consumo, il secondo mediante installazione sugli stessi di valvole termostatiche.

Questi due sistemi comprovanti la quota volontaria di consumo, sinergica mente all’applicazione delle nuove tabelle millesimali che ne definiscono invece quella involontaria, realizzano la ripartizione secondo quanto la normativa UNI 10200 prevede.

Una precisazione è d’obbligo, in quanto anche chi avesse optato per il distacco dal sistema termico centralizzato, sarà tenuto comunque al pagamento della quota involontaria.

Difatti essa è configurata come spesa per il godimento delle parti comuni di un condominio, anche se il singolo proprietario di immobile ha realizzato impianto di riscaldamento autonomo, fermo restando non abbia cagionato alcuna compromissione pregiudizievole all’impianto centralizzato.

Come adeguare un condominio alla norma UNI 10200

Ogni edificio ha una propria conformazione strutturale, che gioca un ruolo fondamentale nella dislocazione dei diversi appartamenti in termini di distanza dal punto di origine del calore, ossia dalla centrale termica comune.

Per valutare quanto ciò possa influenzare la spesa energetica e, soprattutto, in che misura a scapito del singolo appartamento, sarebbe opportuno effettuare una diagnosi energetica attraverso uno studio mirato, finalizzato al rilascio della certificazione energetica degli edifici UNI TS 11300.

In questo modo si potrà valutare con esattezza il fabbisogno termico di ciascuna porzione abitativa condominiale, che varierà l’indice di prestazione energetica in ragione delle caratteristiche costruttive, di eventuali ponti termici causati o da problemi di umidità di risalita.

In base a queste valutazioni, per cui la norma UNI 10200 ha sostanzialmente modificato i parametri del Dlgs 102/2014 in recepimento della direttiva 2012/27/Ue, la quantificazione della quota involontaria risulterà attribuita specificamente.

Essa, è bene rammentare, esula dal consumo in quanto è il compendio degli oneri relativi a perdite del sistema termico dovute allo sviluppo delle tubature, manutenzione e gestione degli apparati, nonché del servizio di lettura dei consumi.

In questo si concretizza la realizzazione della tabella millesimale di contabilizzazione, alla quale il condominio o l’edifico polifunzionale potrebbero derogare solo in alcuni casi eccezionali.

Ad esempio, qualora tramite relazione asseverata del tecnico incaricato della diagnosi si siano riscontrate differenze di fabbisogno termico per metro quadrato tra le unità immobiliari superiori al 50%.

Inoltre, secondo l’art. 9 comma 5 lettera d. del D.lgs 102/2014 l’obbligo delle tabelle millesimali secondo la UNI 10200, è facoltativo se il condominio o l’edificio polifunzionale abbiano installati apparati di contabilizzazione antecedentemente all’entrata in vigore del decreto.

La nuova ripartizione, nell’ipotesi risultasse più sconveniente rispetto all’adozione di un piano di riqualificazione energetica, potrebbe essere rifiutata in sede di assemblea dalla maggioranza legale dei condomini.

Aspetto giustificato dalla maggiore spesa necessaria per dotare i radiatori presenti nelle abitazioni, di ripartitori e valvole termostatiche, oltre quella per l’intervento di un professionista certificatore, le quali potrebbero pesare sulle finanze dei singoli proprietari.

Bisogna considerare che i metodi di contabilizzazione sono distinti a seconda di come è disposto l’impianto centralizzato, ossia a colonne montanti,a distribuzione orizzontale o secondo esigenze specifiche, come per la posa in opera di pavimenti radianti.

Essa sarà diretta se si ha un solo punto di ingresso del fluido termovettore, distribuito mediante circuito orizzontale, come riscontrabile negli appartamenti di concezione moderna, quindi il calore verrà conteggiato una sola volta.

Indiretta quando i radiatori vengono serviti da diverse colonne montanti, che corrono dal piano dei locali tecnici fino all’ultimo piano dell’edificio, mediante l’utilizzo dei ripartitori capci di leggere la temperatura superficiale del radiatore e dell’aria, fornendo i dati utili a quantificare in che proporzione l’appartamento consuma rispetto all’intero edificio.

E’ bene rammentare che, nonostante sia l’assemblea dei condomini ad approvare l’introduzione delle tabelle millesimali secondo la norma UNI 10200, qualora sussista l’obbligo incondizionato, la mancata adozione del piano di contabilizzazione prevede delle sanzioni amministrative.

Quelle previste per inottemperanza all’obbligo di contabilizzazione comportano un’ammenda da 500€ a 2500€, secondo l‘art. 16 comma 7 del D.Lgs 102/2014, nel caso i soggetti interessati non abbiano provveduto a installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione individuali.

Nel caso di inottemperanza all’obbligo delle sole tabelle millesimali i condomini, che abbiano comunque detti sistemi installati, sono soggetti ad una sanzione amministrativa variabile da 500€ a 2500€, in base al comma 8 dello steso articolo.

La sanzione non viene applicata solo al periodo, definito stagione termica, successivo all’introduzione dei dispositivi di contabilizzazione, per cui la ripartizione è concessa secondo gli effettivi millesimi di proprietà di ciascun condomino.

Perché conviene la contabilizzazione della spesa energetica

I vantaggi della contabilizzazione sono legati ad un minor costo relativo alla manutenzione rispetto ai singoli impianti, in particolare se si considerano le caldaie a condensazione, performanti ma delicate.

In quest’ottica anche la sicurezza è salvaguardata, nonché un consumo minore in quanto un impianto centralizzato provvede al riscaldamento dei vari immobili più rapidamente e con meno sprechi.

Obiezioni possono sollevarsi solo nei casi in cui il palazzo non sia completamento abitato, ovvero per buona parte dell’anno, da tutti i condomini.

Il reale svantaggio resta a carico di quelle unità immobiliari insistenti ai pian terreni e ultimi piani che, disperdendo più calore, rispetto alle vecchie tabelle si sono ritrovati con aumenti fin oltre il 50%, poiché attribuiti valori millesimali in ragione di maggiori consumi di energia.

Per queste ragioni prima di effettuare il passaggio al sistema di contabilizzazione previsto dalla norma UNI 10200, è bene che l’amministratore del condominio o dell’edificio polifunzionale, procuri un preventivo dei costi dettagliati.

In esso andrà menzionata la verifica dell’impianto esistente e l’eventuale progettazione per adeguamenti a standard energetici superiori, ad esempio mediante sostituzione della vecchia caldaia con modello a biomassa o a condensazione.

Durante queste prime fasi di intervento, lo staff tecnico dovà effettuare sopralluoghi per soppesare l’opportunità di risanamento edile per un migliore efficientamento energetico, mediante isolamento termico delle parti comuni dell’edificio.

La successiva visita nei singoli appartamenti, inoltre, consentirà di estrapolare le caratteristiche dell’immobile e dei relativi radiatori presenti,
per quantificare la spesa dei rispettivi ripartitori, secondo norma UNI EN 834, in aggiunta a valvole, detentori e testine termostatiche.

Un vantaggio da non trascurare, nonostante l’impegno finanziario rappresentato dalla contabilizzazione, è che tutti i costi possono andare in detrazione fiscale a beneficio di ciascun condomino.

Usufruendo delle agevolazioni previste conosciute come ecobonus, la detrazione per ristrutturazione edilizia è pari al 50% dei costi sostenuti, mentre per riqualificazione energetica in ragione del 65%.

Vi è però da sottolineare che secondo circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 16 dell’8/05/’16, nell’ ipotesi di riqualificazione i dispositivi di contabilizzazione dovranno essere installati in concomitanza con la sostituzione, integrale o parziale, di impianti già esistenti.

Ciò al fine di dotare ciascun edificio di caldaie centralizzate a condensazione, collaudate per il relativo sistema di distribuzione, prevedendo la possibilità di cedere il corrispondente credito fiscale ai fornitori operanti le nuove opere di modifiche.

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