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Richiesta certificato di agibilità

Cos’è il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è un documento che attesta l’adeguatezza di un immobile in termini di condizioni di sicurezza, di salubrità e dunque igiene, di risparmio energetico dell’edificio e delle strutture in esso presenti. Sostanzialmente si tratta di una certificazione ufficiale della vivibilità dell’immobile costruito, infatti sostituisce ed integra quello che era conosciuto come certificato di abitabilità. A differenza di quest’ultimo però, il certificato di agibilità può essere richiesto non solo dal proprietario, ma anche da colui che ha il permesso di costruire (titolare), dal soggetto titolare della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e della CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata); attualmente anche l’amministratore dell’immobile, un comproprietario o l’affittuario hanno la possibilità di sottoscrivere la richiesta, dal momento che sono direttamente interessati alle buone condizioni di questo ambiente. Può inoltre essere richiesta dai successori del proprietario o dagli aventi causa. In realtà, prima della redazione del Testo Unico DPR 380 del 2001, coesistevano in Italia due tipi di certificazione differenti, ovvero quella di abitabilità e quella di agibilità, intendendo con il primo termine la vivibilità di un ambiente destinato ad abitazione, mentre con il secondo si indicava l’idoneità di un qualsiasi altro tipo di edificio con uno scopo diverso da quello di fungere come abitazione. Con questo decreto invece si è unificata la certificazione al solo certificato di agibilità, valido per entrambe le situazioni. Il certificato di agibilità attesta solamente la congruenza dell’edificio in termini di sicurezza, profilo igienico-sanitario e funzionalità dal punto di vista di risparmio energetico, ma non afferma nulla riguardo la sua regolarità urbanistica, né assicura l’assenza di qualsiasi tipo di abuso edilizio. Se un abuso è effettivamente stato compiuto, il comune può intervenire e prendere adeguati provvedimenti, anche nel caso in cui sia stato già rilasciato il certificato di agibilità.

Quando serve il certificato di agibilità

Per quello che attualmente la legge prevede, il certificato di agibilità deve essere rilasciato appunto dal comune, ovvero dal responsabile comunale di competenza allo Sportello Unico, al richiedente, dopo aver inoltrato la richiesta di questi al catasto. La domanda, corredata di richiesta di accatastamento, deve essere presentata in comune massimo quindici giorni dopo la fine dei lavori da colui che è il titolare del titolo abilitativo, non solo quando si tratta di costruzioni completamente nuove, ma anche in caso di modifiche dell’edificio come ricostruzione di una parte oppure sopraelevazione totale o parziale. In generale, il certificato di agibilità deve essere richiesto ogni qual volta si apportino delle modifiche ad un immobile che potrebbero variare le condizioni di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico dello stesso e degli impianti al suo interno. La sanzione in cui si incorre nel caso di mancata richiesta entro il termine massimo stabilito è una pena amministrativa pecuniaria che può andare da un minimo di 77 euro ad un massimo di 464 euro. Il vero problema della mancanza di tale certificazione si solleva nel momento in cui si voglia vendere l’immobile ad un acquirente: in questo caso la compravendita non viene necessariamente bloccata, ma si potrebbe facilmente incorrere in una richiesta di danni. Questo perché qualora l’edificio fosse acquistato in assenza del certificato di agibilità, la responsabilità di tale mancanza sarebbe ereditata dall’acquirente insieme all’immobile, anche se non dovesse aver avuto alcun coinvolgimento nella costruzione del fabbricato.

Come dovrebbe essere redatto un certificato di agibilità

Innanzitutto, ancor prima di effettuare la richiesta di agibilità, è necessario assicurarsi che le normative comunali (Regolamento Edilizio e Norme tecniche di Attuazione) non prevedano delle richieste particolari diverse da quelle prescritte dalla normativa nazionale; in quel caso bisognerà integrare con le documentazioni specifiche quelle generali, di seguito riportate.
Di seguito un esempio della documentazione allegata necessaria alla segnalazione certificata per l’agibilità nel Comune di Roma:

Come si accennava precedentemente, alla richiesta di rilascio del certificato di agibilità deve essere necessariamente allegata una copia della richiesta di accatastamento (iscrizione al catasto) dell’immobile, che va redatta secondo le disposizioni dell’art. 6 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652. Poi il richiedente dovrà allegare un documento in cui dichiara l’avvenuta e completa prosciugatura dei muri e la sostanziale salubrità degli ambienti, un altro in cui attesta di aver eseguito i lavori di costruzione in conformità a quanto pattuito e approvato dal comune alla presentazione del progetto, poi ancora dovrà consegnare un’attestazione di regolarità degli impianti installati ricevuta a sua volta dalla ditta che ha eseguito appunto l’installazione. Infine dovrà presentare l’APE, ovvero l’Attestato di Prestazione Energetica. Alcune disposizioni recentemente inserite prevedono inoltre la presentazione di un certificato di collaudo statico, che garantisca da un punto di vista tecnico l’adeguato comportamento strutturale, e anche un documento che attesti il completo rispetto delle norme sulle barriere architettoniche. A questo punto il responsabile comunale avrà a disposizione trenta giorni per controllare tutta la documentazione consegnata dal richiedente. Ovviamente, qualora l’edificio non risultasse idoneo alle norme vigenti in ambito igienico-sanitario, spesso dopo essere stato sottoposto anche all’analisi della ASL, il comune ha la facoltà di negare il certificato di agibilità al richiedente, dichiarando l’inagibilità dunque dell’immobile dovuta a motivi igienici.

Tempistiche e prezzi di mercato per redigere un certificato di agibilità

Va da sé che tutte le documentazioni sopracitate hanno un costo e dei rispettivi tempi per essere ottenute. È chiaramente molto importante munirsi in tempo di tutte le dichiarazioni necessarie, per non incorrere nelle sanzioni di cui si parlava prima, che scattano anche in caso di ritardo, oltre i primi quindici giorni dopo la conclusione definitiva dei lavori. D’altro canto, anche il comune, da parte sua, è tenuto a rispettare i 30 giorni di tempo per dichiarare l’immobile agibile o meno: in caso di mancata risposta da parte della Pubblica Amministrazione, si procede, come in altre occasioni, secondo il principio del silenzio-assenso, ovvero la richiesta viene automaticamente assecondata, in conformità al motto che dice che chi tace acconsente.
Per quanto riguarda più specificamente il prezzo da pagare per ottenere il certificato di agibilità, esso è determinato dal costo delle due marche da bollo da utilizzare una per la richiesta e una per il ritiro del certificato, e dal costo dei diritti di segreteria, considerati per ciascuna unità. L’importo dei diritti di segreteria per fini residenziali cambiano a seconda delle regole di ogni comune, quindi ciascun comune applica un importo che fa riferimento a dei precisi valori tabulati ufficialmente. Facendo delle stime approssimative, il costo medio è di circa 40,00 euro, cui vanno aggiunti 16,00 euro per le due marche da bollo e i diritti di segreteria, che abbiamo detto essere variabili, ma si aggirano intorno a 150 euro. Il pagamento di questi ultimi deve essere effettuato tramite bollettino di conto corrente postale riferito dall’ufficio comunale. Inoltre, se la modifica edilizia comporta un aumento della cubatura, vi è un ulteriore versamento da effettuare tramite bollettino, il cui importo va calcolato in base a quanto prescritto dalla Delibera di C.C. n. 68/2010.

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