Tabelle Millesimali secondo UNI10200 (Diagnosi energetica)
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La norma UNI10200 ha introdotto dei nuovi criteri per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore, un sistema che ha come obiettivo una ripartizione più equa delle spese energetiche negli edifici polifunzionali e negli stabili condominiali. Attraverso tale provvedimento infatti, diventa necessaria una rettifica delle tabelle millesimali, resa obbligatoria in tutte le palazzine provviste di un sistema termico centralizzato.
Si tratta di un cambiamento storico nella gestione delle esigenze energetiche degli edifici, soprattutto per quanto riguarda i condomini. L’installazione di dispositivi di regolazione e di contabilizzazione permette di controllare i propri consumi, pagando soltanto l’energia effettivamente utilizzata. Per questo motivo la normativa UNI10200 è legata anche all’efficientamento energetico, volto ad abbattere i consumi attraverso una gestione più accurata.
Tabelle millesimali UNI10200: cosa sono e come funzionano
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I nuovi criteri di contabilizzazione dell’energia e le modifiche alle tabelle millesimali nei condomini sono la naturale risposta al Decreto Legislativo 102/2014, con cui il nostro Paese ha recepito e attuato le disposizioni europee sull’efficienza energetica contenute nella direttiva 2012/27/UE. Le finalità del DL sono l’adozione di misure volte a migliorare l’efficienza energetica, la rimozione di ostacoli e di inefficienze nel mercato dell’energia, per il raggiungimento degli obiettivi nazionali di risparmio energetico.
In base a tali normative è stata introdotta la scadenza del 30 giugno 2017, termine ultimo entro il quale tutti gli edifici polifunzionali e i condomini, in cui esiste un impianto di riscaldamento centralizzato, devono adottare un nuovo sistema di contabilizzazione del calore. Naturalmente le norme inserite nel Decreto Legislativo non riguardano solamente tale tipologia di edifici, ma all’interno sono riportate anche norme per la diagnosi energetica negli stabili delle Pubbliche Amministrazioni, compresi i nuovi obblighi energetici per le piccole e le grandi aziende.
Per adeguarsi alla disposizione UNI10200, la maggior parte dei condomini e degli edifici ha provveduto a installare dei contatori direttamente nei radiatori o termosifoni, delle valvole termostatiche in grado sia di contabilizzare i consumi energetici che di permettere la regolazione autonoma della temperatura di funzionamento. Tuttavia la norma introduce un altro importante concetto, ovvero la divisione tra i consumi volontari e quelli involontari.
Nel primo caso ci si riferisce ai consumi diretti di ogni unità abitativa, quindi a quelli gestibili in completa autonomia, che devono essere pagati separatamente. Invece nel secondo caso si individuano delle spese alle quali tutti devono contribuire, tra cui i costi legati alla manutenzione ordinaria, le dispersioni dovute alle perdite strutturali della rete e le spese legate ai costi di contabilizzazione e di lettura. La norma prevede la partecipazione ai consumi involontari anche per le unità non più allacciate all’impianto centralizzato, dotate di sistemi di calore autonomi.
Quando servono le nuove tabelle millesimali basate sulla UNI10200
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L’adozione delle nuove tabelle millesimali, calcolate secondo i criteri introdotti con la normativa UNI10200, è obbligatoria dal 30 giugno del 2017 per tutti gli edifici polifunzionali e i condomini provvisti di un sistema di riscaldamento centralizzato. Benché il termine ultimo per l’applicazione della norma UNI10200 sia già scaduto, in realtà la legge prevede una serie di deroghe esigibili in alcuni casi specifici.
In primo luogo negli edifici che, prima dell’entrata in vigore della norma avevano già provveduto all’installazione di nuovi sistemi di contabilizzazione e di ripartizione, la modifica delle tabelle millesimali per la suddivisione delle spese è facoltativa. Questa eccezione è prevista dall’articolo 9, comma 5, lettera d del Decreto Legislativo 102/2014. L’altra deroga può essere considerata qualora, dopo le rilevazioni e le perizie di un tecnico specializzato, venissero riscontrate discrepanze superiori al 50% nel fabbisogno energetico di due o più appartamenti.
Tale valore è da considerarsi per metro quadrato, inoltre deve essere confermato e approvato all’interno dell’assemblea condominiale. In questo caso decade l’obbligo di adozione delle nuove tabelle millesimali, perciò si è liberi di scegliere il sistema di contabilizzazione più adatto alle proprie esigenze collettive. Un’ultima deroga interessa invece quegli edifici in cui la nuova contabilizzazione del calore non è economicamente conveniente, in relazione ad altri interventi sempre volti al miglioramento dell’efficienza energetica dello stabile e delle sue unità abitative.
Si tratta di casi specifici per i quali è necessario rivolgersi a degli esperti, che possono certificare e documentare l’inapplicabilità dell’adozione alle nuove disposizioni di legge. Per quanto riguarda le sanzioni invece, l’articolo 16, comma 7 e 8 del Decreto Legislativo 102/2014 stabilisce le ammende in cui gli edifici non a norma possono incorrere. Tra queste ci sono le multe per il mancato rispetto dei nuovi sistemi di contabilizzazione del calore, oltre alle sanzioni in caso non fossero ancora state adottate le nuove tabelle millesimali. In entrambi i casi l’ammenda può andare da un minimo di 500€ fino a un massimo di 2500€ per ogni infrazione.
Come dovrebbero essere redatte le nuove tabelle millesimali UNI10200
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Attraverso la norma UNI10200 sono stati rivisti i valori delle tabelle millesimali, ovvero le quote di partecipazione alle spese condominiali e di gestione degli edifici polifunzionali. Precedentemente i millesimi erano calcolati in base a una serie di fattori, tra cui le dimensioni dell’unità abitativa e la potenza dei radiatori termici. Tuttavia questi parametri non permettevano di stabilire con esattezza il reale consumo di ogni appartamento, poiché non prendevano in considerazione alcuni aspetti fondamentali.
Per questo motivo con la disposizione UNI10200 sono stati modificati gli standard di assegnazione dei millesimi, valutando dei criteri strettamente legati all’efficienza energetica e alle dispersioni termiche. Ad esempio tra i parametri principali introdotti dalla norma ci sono l’esposizione dell’immobile e l’isolamento termico, aspetti che spostano l’accento sull’importanza della diagnosi energetica delle unità abitative e sugli interventi di riqualificazione energetica.
Queste misure hanno modificato profondamente le tabelle millesimali, creando grandi discrepanze e non pochi problemi all’interno degli stabili. Oggi i millesimi per la contabilizzazione delle spese energetiche non sono più legati alle dimensioni volumetriche e al numero di radiatori, ma al fabbisogno termico di ogni singola unità abitativa. Questa trasformazione nei criteri di calcolo ha causato un netto aumento dei costi energetici in alcuni appartamenti specifici, soprattutto quelli situati ai piani più alti e a quelli inferiori.
A beneficiare delle nuove norme invece sono stati spesso gli immobili localizzati nella parte centrale dell’edificio, quella solitamente meno soggetta agli sbalzi termici diurni e notturni. Invece negli attici l’insolazione del tetto aumenta la necessità energetica per la climatizzazione estiva, mentre l’esposizione ai venti quella del riscaldamento invernale. Una situazione simile succede nei primi piani, che hanno bisogno di maggiore calore in inverno e una climatizzazione più intensa in estate. La posizione non aiuta quindi nelle nuove tabelle millesimali, ma è possibile intervenire con operazioni di efficientamento che possono ridurre i consumi energetici e di conseguenza i millesimi.
Tempistiche e prezzi di mercato per la diagnosi energetica delle nuove tabelle millesimali
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La nuova ripartizione dei consumi prevista dalla normativa UNI10200 si basa sulla diagnosi energetica dei condomini e degli edifici, una rilevazione suddivisa in tre fasi che coinvolgono una perizia tecnica alla centrale termica, negli appartamenti e presso gli spazi comuni dello stabile. Tale procedimento si basa sulla norma tecnica UNI TS 11300, che stabilisce i criteri univoci di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici.
Tale disposizione è divisa in sei parti, ognuna delle quali si occupa di standardizzare i parametri energetici degli stabili, prendendo in considerazione un aspetto specifico dell’edificio. La UNI TS 11300 verifica le caratteristiche dell’immobile e delle sue unità secondo i seguenti fabbisogni:
– climatizzazione invernale
– produzione di acqua calda, illuminazione e ventilazione
– climatizzazione estiva
– utilizzo di energie rinnovabili
– quota energetica per ascensori e scale mobili
– ripartizione energetica tra le varie fonti utilizzate
La diagnosi energetica può essere effettuata soltanto da imprese e tecnici qualificati, che oltre a provvedere alle rilevazioni e ai sopralluoghi forniscono una serie di indicazioni per tutti gli interventi necessari. In questo modo i proprietari degli immobili possono provvedere alla realizzazione degli adeguamenti richiesti, per mettersi in regola con le normative di legge e abbassare l’inefficienza energetica del proprio edificio. Ovviamente tali interventi devono essere preventivamente approvati dall’assemblea di condominio.
Il costo di una perizia tecnica per la diagnosi energetica e il calcolo delle nuove tabelle millesimali può andare da 600 a 1.000€ per una villa residenziale. Invece per un condominio il prezzo varia intorno ai 100€ per ogni appartamento. Naturalmente il costo dipende da alcuni fattori, come la grandezza dell’edificio, il numero di unità abitative e gli interventi necessari alla diagnosi. Le tempistiche possono andare da alcuni giorni fino a qualche settimana, in base alle caratteristiche dello stabile.
