Rettifiche di confine

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Cosa si intende per confine catastale

Ogni proprietà è abitualmente delimitata da un confine fisico e tangibile, che viene rappresentato all’interno della planimetria catastale con un linea dritta o spezzata, così da fornire un’esatta rappresentazione grafica dello stato di fatto attuale.
Se i confini di una proprietà non sono delimitati da muri e recinzioni, quindi, questi possono essere dedotti dalla documentazione inerente, che deve essere aggiornata e riportare i dati catastali che identificano l’immobile, come foglio, particella e subalterno.
Non sempre però il catasto contiene dei dati aggiornati e quelli che sono frazionamenti e accorpamenti non sono comunicati o non vengono rappresentati sulle mappe, dando vita a un’informazione errata che devia dalla realtà.

Differenza tra confini di fatto e confini catastali

Da questa prima analisi preliminare deriva che non sempre i confini catastali corrispondono a quelli di fatto.
Nel corso del tempo, infatti, un muretto può essere stato spostato di qualche metro, così come la posizione della siepe non è più quella indicata nella pianta originaria.
Questo può creare un danno economico al proprietario di una delle due proprietà confinanti, che si vede sottratta una parte restringendo di fatto l’immobile da commercializzare.
Per ovviare a questi problemi, molto diffusi in un passato anche piuttosto recente, la legge d.l. 78/2010 ha stabilito la nullità tra situazione catastale e di fatto se non viene rilevata corrispondenza.

Come vengono rappresentati i confini su una mappa catastale

Le mappe catastali rappresentano solitamente un terreno o una zona e sono realizzate in una scala 1:2000.
L’estratto di mappa viene utilizzato spesso per mostrare i confini di una proprietà all’interno di un’area definita, indicati da linee dritte.
In linea gerarchica, troviamo la mappa originale di impianto per prima, realizzata su un supporto cosiddetto forte e durevole, poiché rappresenta la situazione iniziale e deve durare a lungo nel tempo.
I fogli di mappa delineano invece una porzione di territorio comunale, reso ancora più ristretto con l’estratto di mappa, che solitamente si limita a un solo subalterno mostrandone i confini laterali.
La visione più specifica di un immobile è data dalla planimetria catastale, che rappresenta anche la suddivisione interna e deve rispecchiare i vani come realmente sono costruiti nella realtà, indicando il bagno e l’angolo cottura se presente.

Cosa succede se i confini di una mappa catastale sono indicati in modo errato

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Le motivazioni di un errore sui confini catastali possono essere di varia natura e per questo presentano diverse modalità di rettifica.
Può trattarsi di un mero errore pratico e umano di copiatura e trascrizione, così come da un aggiornamento tardivo della mappa a seguito di una pratica di frazionamento o di accorpamento, ad opera degli organi competenti o dei proprietari che non hanno comunicato la diversa suddivisione.
Come procedere quindi se si presenta una di queste casistiche?

– Rettifica dei confini

La rettifica dei confini prevede l’esatta rappresentazione della proprietà e, in caso di errore, comporta frazionamento e perdita o accorpamento di una parte di terreno.
Per questo motivo, è sempre richiesta la stipula di un atto notarile in presenza di un notaio, prevedendo una procedura con compenso o con integrazione economica.
Se infatti il valore monetario di entrambe le proprietà confinanti rimane lo stesso e non muta non è necessario alcun esborso di denaro, se invece una delle due viene ridimensionata oppure si amplia, allora è necessario procedere con un conguaglio di natura economica.
Per addivenire all’atto è pertanto essenziale che intervenga un tecnico abilitato, che certifichi la nuova situazione dei confini, da aggiornare per quanto riguarda le mappe e le planimetrie catastali.
La rettifica dei confini può avvenire sia perché le parti si sono accordate in tal senso e desiderano uniformare la proprietà alla normativa di legge, sia a seguito di una sentenza e quindi di una causa avviata da una delle parti o da terze parti che hanno constatato l’anomalia.

– La riconfinazione

Se le proprietà sono state già trasferite, la rinconfinazione non fa altro che ricreare materialmente i confini che non sono presenti.
Non serve la presenza di alcun notaio, ma può essere stipulata una scrittura fra le parti a seguito di verbale di un tecnico, che attesti la difformità.
Tale pratica può essere avviata sempre a seguito di una sentenza di un giudice, per accordo tra entrambe le parti in causa oppure su richiesta di uno dei due confinanti.
Il professionista incaricato, per prima cosa, controlla la data room e la documentazione di provenienza, come gli atti e le planimetrie di impianto, controllando se nel tempo sono stati registrati degli aggiornamenti catastali.
Successivamente si prosegue con un sopralluogo e con l’individuazione precisa dell’area, tramite picchetti o sistemi di definizione pratica.

Risolvere la controversia sui confini prima di rivolgersi a un giudice

È buona norma cercare di risolvere le controversie legate ai confini in via stragiudiziale, cioè prima di rivolgersi a un giudice e andare per vie legali, allungando i tempi e attendendo l’emissione della sentenza.
In prima battuta si cerca pertanto un dialogo con il proprio vicino, esortandolo a nominare un tecnico che possa eseguire una riconfinazione senza la necessità di sedersi di fronte a un notaio, con tutte le spese inerenti un atto ufficiale.
Pertanto, se colui che possiede la proprietà adiacente ha sconfinato, si procede prima con una lettera bonaria di esortazione alla correzione e al ripristino dei confini, per poi passare a una diffida e poi a una mediazione, se nessuna delle ipotesi precedenti sortisce effetto.
Questa è una modalità meno costosa della rettifica vera e propria e decisamente più rapida, conveniente per entrambe le parti e quindi più spesso scelta.

Come interrompere l’usucapione

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Nel caso in cui il vicino non risponda a nessuna delle lettere e sollecitazioni citate, è possibile che avanzi dei diritti di usucapione sulla terra.
Se, per esempio, per oltre 20 anni il proprietario del terreno adiacente ha spostato il confine di 1 metro e ha coltivato il terreno, può eccepire di esserne ormai il titolare, pure se in origine non era suo.
Per interrompere quindi il suo usucapione, o si attende l’interruzione naturale, per perdita del bene da oltre un anno, oppure si procede con la citazione in giudizio e la causa vera e propria.
Se i termini e i confini sono chiari e pacifici, sarà sufficiente l’intervento del giudice di pace, mentre se la situazione è incerta e non si comprende bene dove verte la ragione, allora sarà opera del Tribunale emettere la sentenza.

Quando avviene la regolarizzazione e rettifica di un confine

Riguardo i confini di una proprietà, la regolarizzazione e rettifica segue l’incertezza circa la loro veridicità.
Questa incertezza può essere oggettiva, se manca realmente una delimitazione come un muretto o una recinzione, oppure soggettiva, se esiste materialmente il confine ma non è corrispondente a quello dei documenti.
Di contro, non si può agire se la delimitazione è certa, cioè attestabile dagli atti di provenienza e le planimetrie di impianto oppure se si contestano proprio i titoli di proprietà di un bene e non solo i suoi confini.
Un tecnico abilitato per prima cosa delinea dei confini provvisorio, che funge da punto di riferimento per poi quantificare le due aree e capire se può esserci compensazione o meno.
Successivamente il tutto viene riportato sulla pianta e di conseguenza sulle mappe, mostrando lo stato di fatto aggiornato.